Il rent to buy: caratteristiche e obblighi

Il rent to buy: che cos’è, caratteristiche e obblighi

Il rent to buy è un contratto che consente l’immediato godimento di un immobile contro il pagamento di un canone per un determinato arco di tempo finalizzato alla successiva vendita di un immobile.

In questo articolo andremo ad analizzare nel dettaglio le caratteristiche e gli obblighi di questo strumento e il perchè questo tipo di strumento viene utilizzato anche dagli investitori immobiliari nelle loro operazioni.

Che cos’è il contratto di rent to buy

Con il rent to buy si fondono dunque due tipologie di contratto: il contratto di locazione e il preliminare di vendita di un immobile.

Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone. Dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Questa tipologia di contratto è stata introdotta con la legge n. 164 del 2014 che ha previsto delle misure per il rilancio dell’edilizia.

Il riferimento normativo alla tipologia contrattuale è l’articolo 23 della legge n. 164 del 2014 che afferma:

“I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto…”

Si possono, dunque, distinguere due periodi di esecuzione del contratto:

il primo che vede la concessione in godimento dell’immobile con pagamento di un canone;
il secondo, eventuale, che comporta il passaggio di proprietà del bene dal proprietario a colui che ne ha goduto fino a tale momento.

Le caratteristiche dell’immobile oggetto del contratto di rent to buy

La norma in esame fa un riferimento generale alla categoria di immobili che possono essere oggetto del contratto senza specificarne alcuna caratteristica.

Si ritiene pertanto possibile la stipulazione del rent to buy per qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale, commerciale, turistico, direzionale, agricolo e altri.

L’importo del canone

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

Quali sono gli obblighi del conduttore

la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Il termine dell’opzione entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti e deve avvenire entro i dieci anni dalla stipula del contratto di rent to buy.

I reciproci obblighi e doveri delle parti del contratto di rent to buy sono i medesimi previsti in materia di usufrutto.

Gli obblighi del conduttore pertanto sono:

Prendere in custodia l’immobile nello stato in cui si trova e redigerne l’inventario prima di prendere possesso dei beni;
Dare una valida garanzia, ad esempio simile a quella prestata dal locatario al locatore nel contratto di locazione;
Sostenere gli oneri e le spese relativi all’unità oggetto del contratto e al condominio (se l’immobile ne costituisce parte) come in un contratto di locazione;
Esercitare il diritto di voto nell’assemblea condominiale su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al godimento degli spazi comuni del condominio;
Restituire l’immobile nel caso decida di non esercitare il diritto di acquisto.

Quali sono gli obblighi del concedente

Gli obblighi del concedente sono i seguenti:

Consegnare l’immobile al conduttore;
Individuare nel contratto, insieme al conduttore, il tipo di garanzia che questi deve prestare;
Costituire un deposito non superiore a tre mensilità di canone se tale modalità è stata scelta dalle parti come garanzia del conduttore e restituire al conduttore gli interessi legali sul deposito al termine del periodo di utilizzo;
Eseguire le riparazioni straordinarie degli immobili e delle relative parti condominiali se l’immobile è sito in un condominio (ad esempio gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione);
Esercitare il diritto di voto nelle assemblee condominiali relativamente a materie diverse da quelle sull’ordinaria amministrazione, a meno che il conduttore non sostenga a proprio carico le spese di riparazione straordinaria;
Vendere l’immobile al conduttore qualora intenda acquistarlo.

Obblighi di entrambe le parti

Ci sono infine degli obblighi di cui sono congiuntamente responsabili entrambe le parti.

Si tratta di:

Spese per le liti in maniera proporzionale tra le parti;
La corresponsione dei contributi all’amministratore di condominio.

La riserva di nomina e cessione del contratto di rent to buy

La legge prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari così come prevede anche la cessione del contratto.

Ciò permette agli investitori immobiliari o aspiranti di vagliare anche questo tipo di contratto tra le opportunità di investimento in immobili senza soldi.

Questo perché questo tipo di contratto, permette all’investitore di entrare in possesso di un immobile, senza esserne diventato proprietario.

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