Il rent to buy è un contratto che consente l’immediato godimento di un immobile contro il pagamento di un canone per un determinato arco di tempo finalizzato alla successiva vendita di un immobile.
Si tratta di un contratto che consente l’immediato godimento di un immobile contro il pagamento di un canone per un determinato arco di tempo finalizzato alla successiva vendita di un immobile.
Come abbiamo detto nell’articolo Il rent to buy: che cos’è, caratteristiche e obblighi con questo contratto si fondono dunque due tipologie di contratto: il contratto di locazione e il preliminare di vendita di un immobile.
Vantaggi e svantaggi del contratto di Rent to Buy
In questo articolo andremo a vedere quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questo tipo di contratto.
Infatti, Il contratto di rent to buy comporta dei vantaggi e degli svantaggi per le parti che stipulano il contratto. È bene dunque che le parti, prima di stipulare il contratto, effettuino un’attenta valutazione degli interessi comuni al fine di soddisfare le proprie esigenze.
Vantaggi del contratto di rent to buy
- Possibilità di trovare un numero più elevato di acquirenti;
- Il concedente resta proprietario dell’immobile fino al momento della vendita, durante tale arco di tempo beneficia del canone (più alto rispetto ad un normale canone di locazione) che incassa periodicamente ed ha meno vincoli rispetto alla stipula di un contratto di locazione;
- Il conduttore è libero di scegliere il solo godimento del bene senza esserne obbligato all’acquisto, deve sostenere dei costi e delle spese limitatamente alla manutenzione ordinaria del bene, può godere degli effetti della trascrizione e non deve scontare il carico fiscale che resta a carico del concedente;
- Qualora il conduttore decida di non acquistare la casa, il proprietario può trattenere tutto o in parte quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione);
- Il contratto di rent to buy prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari;
- è possibile prevedere, inserendo apposita clausola nel contratto, la cessione del preliminare.
Svantaggi del contratto di rent to buy
- Il concedente si deve assumere il carico fiscale nonchè oneri e spese di riparazione straordinaria,
- non può obbligare il conduttore a comprare l’immobile e deve proporre l’azione giudiziaria in caso di mancata restituzione del bene da parte del conduttore (la procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene);
- Il conduttore non può godere delle tutele che invece sono previste per il contratto di locazione e perde la parte di canone pagata da imputarsi a godimento quando non procede all’acquisto.
Cosa succede quando il conduttore non adempie agli obblighi contrattuali
Sono molteplici gli obblighi a carico del conduttore nel contratto di rent to buy, perciò è opportuno delineare le azioni esperibili da parte del concedente in caso di mancato adempimento di questi.
Il concedente che si trovi di fronte al mancato pagamento del canone potrà dare luogo ad un procedimento esecutivo volto al recupero coatto delle somme dovute a titolo di canone per riscuotere quanto gli spetta.
Quando l’inadempimento riguarda altri doveri del conduttore, il concedente può richiedere l’esecuzione della prestazione non adempiuta, sempre mediante procedimento esecutivo, ma in forma specifica, non potendo tale prestazione sostituirsi con altre di diversa natura.
In alternativa alle altre due ipotesi precedenti si può procedere alla risoluzione del contratto ex articolo 1453 e seguenti del codice civile.
In quest’ultimo caso si hanno tre conseguenze:
- il conduttore restituisce l’immobile al concedente;
- il concedente fa proprio l’intero importo dei canoni pagati, anche per la parte pattuita relativamente al trasferimento della proprietà, che costituirà risarcimento del danno subito;
- il concedente recupera i canoni scaduti e non pagati, ove esistenti.
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