Hai mai sentito parlare della cessione del preliminare (conosciuta anche come cessione del compromesso) e desideri approfondire l’argomento? Perfetto, in questo articolo troverai tutte le informazioni necessarie per comprendere appieno di cosa si tratta, il suo funzionamento, e i pro e i contro associati.
Che cos’è la cessione del preliminare?
La cessione del preliminare rappresenta un’operazione finanziaria legata alla compravendita di un immobile. Venditore e acquirente stipulano un preliminare, e se previsto nelle clausole contrattuali, il primo può cedere il contratto a un terzo, che subentra alle stesse condizioni. Questa pratica è regolamentata dall’art. 1406 del codice civile.
Come funziona la cessione del compromesso?
Due soggetti, venditore e promissario acquirente, firmano un preliminare, stabilendo che il promissario acquirente può cedere il contratto a un terzo soggetto che sottoscriverà l’atto definitivo di compravendita. Il venditore riceve la somma concordata nel preliminare, mentre il cedente, ovvero il primo firmatario, trae profitto dalla cessione. L’acquirente finale acquisisce l’immobile al rogito, pagando un importo aggiuntivo per ottenere il preliminare.
Esempio pratico:
Immaginiamo due soggetti coinvolti:
- Luca (promissario venditore), abbreviato come venditore;
- Francesca (promissaria acquirente), abbreviato come acquirente.
Luca e Francesca sottoscrivono un compromesso, e Francesca, entro sei mesi, individua un terzo acquirente, Roberto, disposto a pagare 130.000 euro. Francesca cede il contratto a Roberto, incassando 30.000 euro oltre alla caparra versata al venditore. Luca vende direttamente a Roberto, che subentra alle condizioni del cedente.
Condizioni per la cessione del preliminare
Affinché l’operazione sia profittevole, alcune condizioni devono essere soddisfatte:
- Assenso del venditore: Il venditore deve acconsentire esplicitamente alla cessione del preliminare, e ciò deve essere riportato nel contratto.
- Prezzo di vendita inferiore al valore di mercato: Il prezzo concordato tra venditore e primo acquirente deve essere inferiore al valore di mercato.
- Intervallo di tempo tra preliminare e rogito: Deve passare un periodo sufficiente tra la firma del preliminare e il rogito per completare la cessione.
- Disponibilità dell’immobile e autorizzazione a miglioramenti: Il promissario acquirente dovrebbe avere l’immobile disponibile alla firma del preliminare e l’autorizzazione per eventuali migliorie.
Imposte e Tasse
Il cedente non può usufruire della tassazione agevolata sulla plusvalenza. Chi subentra nel preliminare paga un’imposta di registro del 3% sulla differenza tra il compromesso e il prezzo finale di vendita.
Rischi e Vantaggi
Il Cedente
Il vantaggio principale per il cedente è la possibilità di ottenere un guadagno finanziario. I rischi sono legati al successo dell’operazione, compresi l’acquisto vantaggioso dell’immobile, la disponibilità economica, la valutazione delle migliorie, e una comprensione completa delle imposte.
Il Venditore
Il venditore deve essere consapevole che la sua proprietà è coinvolta in una transazione finanziaria. I rischi sono gli stessi di una compravendita tradizionale, connessi a un’eventuale inadempienza dell’acquirente.
Il vantaggio per il venditore è l’individuazione di un acquirente per la sua proprietà.
In conclusione, la cessione del preliminare si presenta come una strategia finanziaria intrigante nel contesto degli investimenti immobiliari. Offre vantaggi economici notevoli per il cedente, ma richiede una valutazione accurata dei rischi associati. La chiave del successo in questo tipo di operazioni è una comprensione approfondita delle condizioni contrattuali, delle implicazioni fiscali e degli aspetti legali coinvolti.
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