Una delle domande che mi viene spesso rivolta dagli aspiranti investitori immobiliare è “Qual è la tassazione degli immobili?” o “Quali e quante tasse bisogna pagare facendo delle operazioni immobiliari?”
La cosa più importante che devi capire è che la tassazione degli immobili è diversa a seconda sei chi investe opera come persona fisica o come persona giuridica.
Bisogna inoltre distinguere le tasse legate all’acquisto dalle tasse legate alla vendita. Per capirci meglio, le tasse legate all’acquisto di un immobile sono quelle che si pagano al notaio al momento dell’atto di compravendita (le cosiddette imposte ipocatastali). Le tasse legate alla vendita di un immobile, invece, sono legate alla durata dell’investimento.
Vediamole più nel dettaglio.
LE TASSE SULLA COMPRAVENDITA
Come anticipato, le tasse sulla compravendita possono colpire sia chi vende che chi compra e sono differenti a seconda se l’immobile acquistato è una costruzione cielo-terra (ex-novo), se si tratta di una ristrutturazione di un immobile, se si tratta di un immobile non ultimato o se si sta facendo un’operazione di trading immobiliare (immobile acquistato e rivenduto senza interventi di ristrutturazione significativa).
All’interno di ciascuna di queste categorie bisogna inoltre capire se si tratta di un immobile strumentale (ad uso commerciale), se si tratta di un immobile di lusso o se si tratta di una civile abitazione.
Come potete vedere la materia è vasta e complessa pertanto, se siete un aspirante investitore immobiliare, per la stima di queste tasse, vi consiglio di affidarvi alla vostra squadra di collaboratori invece di cercare di fare tutto da soli.
Dunque. Vista la complessità della materia ho deciso di focalizzarmi sulla tassazione sulla compravendita degli immobili ad uso civile abitazione.
IL REGIME FISCALE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI PRIVATI
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LE TASSE PER CHI COMPRA:
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Se il venditore è un privato:
- Imposta di registro: 2% del prezzo della prima casa, 9% se non è prima casa o è un immobile di lusso (cat.A/1-A/8-A/9);
- Imposta ipotecaria: 1.500 euro se prima casa, 50 euro se non è prima casa o è un immobile di lusso (cat.A/1-A/8-A/9);
- Imposta catastale: 1.500 euro se prima casa, 50 euro se non è prima casa o è un immobile di lusso (cat.A/1-A/8-A/9);
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Se il Venditore è un’impresa:
- IVA: 4% se è prima abitazione, 10% se non è prima casa, 22% se si tratta di un immobile di lusso (cat.A/1-A/8-A/9);
- Imposta di registro: 200 euro
- Imposta ipotecaria: 200 euro
- Imposta catastale: 200 euro
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Se il venditore è un privato:
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LE TASSE PER CHI VENDE:
- Vendita oltre i 5 anni dall’acquisto: nessuna tassazione;
- Vendita entro 5 anni: si paga un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, da esercitarsi nell’atto di compravendita, pari al 26% della plusvalenza realizzata.
Posso capire che vedere tutte queste percentuali messe qui nero su bianco possa spaventare ma, sia che stiate comprando la vostra prima casa sia se siete un aspirante investitore immobiliare, non preoccupatevi perché non sarete voi a dover effettuare questi conteggi ma è il notaio che lo farà per voi e che vi dirà l’importo totale delle tasse che dovrete pagare il giorno dell’atto di compravendita.