Quando si compra casa le spese sono tantissime, ma facendo un po’ di attenzione è possibile ottenere notevoli riduzioni d’imposta, innanzitutto sfruttando il cosiddetto “beneficio prima casa”.
Nell’articolo vedremo quali sono le imposte da pagare nel caso in cui decidi di comprare o vendere casa e quali agevolazioni potresti ottenere quando acquisti la tua prima casa.
Le tasse da versare per l’acquisto della casa da privati
Quando si compra una casa le imposte da versare cambiano se, chi ci vende l’immobile, è un’impresa costruttrice o un privato. Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.
Le imposte sulla compravendita
L’acquisto della casa da privato (quindi non da impresa costruttrice) è esente da Iva, ma soggetta all’imposta di registro al 9%, all’imposta ipotecaria e alla catastale, fisse entrambe a 50 euro l’una.
Le agevolazioni prima casa
Se stai acquistando la tua prima casa potrai beneficiare di alcune agevolazioni sulle imposte di compravendita e nello specifico la tassazione sarà la seguente: imposta di registro al 2% (in luogo del 9% in caso di acquisto di abitazione successiva alla prima), imposta ipotecaria e catastale, fisse entrambe a 50 euro l’una.
Come si calcola l’imposta di registro sulle compravendite immobiliari
L’imposta di registro si calcola sul valore catastale che si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
- 110 per la prima casa e le relative pertinenze;
La rendita catastale del tuo immobile la puoi trovare scaricando una visura catastale. Chiedila al tuo Agente Immobiliare o al venditore dell’immobile.
A chi spettano le agevolazioni per la prima casa
Per poter usufruire dei benefici prima casa devono ricorrere contemporaneamente tutte le seguenti condizioni:
- l’abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
- Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
- Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Per ottenere le agevolazioni prima casa questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto di acquisto.
In particolare, per l’ultimo punto, si deve dichiarare espressamente l’impegno a vendere l’immobile entro un anno dall’acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.
L’agevolazione prima casa spetta anche per le pertinenze dell’abitazione, anche se acquistate con un atto separato, ma successivo a quello dell’immobile che servono. Le agevolazioni spettano per le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Quindi se compri due box pertinenziali accatastati come C6 su uno dei due non puoi utilizzare le imposte ridotte.
Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”?
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione usufruendo dei benefici prima casa possono essere perse. In tal caso, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.
Puoi perdere i benefici se:
- dichiari falsamente di possedere i requisiti;
- non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto;
- vendi o doni l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale.
A ridosso del termine di scadenza dell’anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza.
Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia avete la residenza, quindi non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa.
Chi paga le imposte sulla compravendita?
Le imposte sulla compravendita vengono pagate da chi acquista l’immobile o l’appartamento.
A chi si pagano le imposte sulla compravendita?
Al notaio in sede di atto. Le imposte sulla compravendita vengono conteggiate direttamente dal notaio in sede di preventivo.
La parcella del notaio, infatti, sarà composta da due voci:
- le spese imponibili: corrisponde all’onorario del notaio per la stipula dell’atto di compravendita;
- le spese non imponibili o anticipazioni: si tratta delle spese che il notaio incassa dall’acquirente per poi versarle allo Stato. Si tratta principalmente delle imposte sopra menzionate e quindi dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale.
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