Dal 1° gennaio 2020 con la nuova finanziaria è cambiata la normativa sulla tassazione degli investimenti immobiliari da privati.
Questo cambio di tassazione, è stato un cambiamento importante e molto impattante sui conti economici degli aspiranti investitori immobiliari in quanto si sono trovati a pagare una plusvalenza maggiore sulle loro operazioni di investimenti immobiliari.
Ma che cosa è successo in realtà? Che cosa è cambiato?
Di consuetudine quando un aspirante investitore immobiliare inizia ad operare, inizia la sua nuova attività come persona fisica.
Fino a fine 2019 la tassazione (l’imposta sostitutiva IRPEF) che si andava a pagare era del 20% e non richiedeva una struttura societaria dando possibilità all’aspirante investitore immobiliare di “farsi le ossa” e di iniziare ad investire in immobili con tutta calma e dandogli inoltre un’enorme vantaggio competitivo rispetto alle imprese che dovevano invece pagare un’imposta pari al 26% della plusvalenza realizzata.
Dal 1°gennaio 2020, invece, questa agevolazione per le persone fisiche e quindi per gli aspiranti investitori immobiliari (rispetto a chi opera come società) è venuta meno e ora anche i privati dovranno pagare il 26% sulla plusvalenza togliendo agli investitori privati il “vantaggio” di una minore pressione fiscale.
Quindi cosa cambierà con la nuova tassazione? Conviene ancora investire in immobili come privato o come società? Che cos’è meglio?
Il mio consiglio, anche se la tassazione è la medesima, per iniziare è sempre meglio iniziare come persona fisica per due motivi:
- Capire se il settore degli investimenti immobiliari fa per noi o no;
- Evitare di pagare i costi fissi di una società.
In ogni caso, a prescindere dalla plusvalenza pagata che è la medesima, qualunque cosa decidiate ci sono delle agevolazioni sia se si investe come privato sia se si investe in immobili come impresa: ad esempio il privato può sfruttare le detrazioni fiscali delle ristrutturazioni (se si intesta gli immobili e ha capienza Irpef) mentre l’impresa può detrarsi l’iva e diverse spese utilizzando delle economie di scala.
Attenzione però, di non investire come persona fisica per più di un’operazione all’anno in quanto per un numero di operazioni immobiliari maggiori l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l’attività continuativa e dimostrare che lo stai facendo come attività e che quindi non puoi pagare quel tipo di tassazione.
Se dopo questo articolo ti stai chiedendo se conviene ancora investire in immobili piuttosto che investire nel settore finanziario ti ricordo che anche la tassazione delle rendite finanziarie è pari al 26% e che i ROI (Return on Investiment) del settore immobiliare sulle operazioni di trading immobiliare (acquisto e rivendita senza interventi di ristrutturazione significativa), piuttosto che sulle operazioni di cessione del compromesso e di flipping immobiliare (acquisto, ristrutturazione e rivendita dell’immobile) sono decisamente superiori ai ricavi prospettati dal settore finanziario a parità di sicurezza di capitale proprio.
E tu che cosa ne pensi? In quale settore preferisci investire? Meglio operare come persona fisica o meglio operare come società?
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