La plusvalenza è una di quelle tasse più odiate da chi fa trading immobiliare e spesso mi viene chiesto se c’è un modo di evitare di pagarla.
Io in genere sconsiglio questa strada perché è tortuosa e non lineare ma se volete sapere come si fa eccovi di seguito i 3 passaggi da rispettare quando fate un’operazione immobiliare.
Queste regole valgono sia se effettuate un’operazione di trading immobiliare acquistando come prima casa e quindi con le agevolazioni prima casa sia come seconda casa con l’aliquota ordinaria.
Plusvalenza immobiliare: che cos’è e su che cosa si calcola
La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto entro 5 anni dell’acquisto stesso.
Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.
Calcolo plusvalenza immobiliare: spese detraibili
La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione.
L’articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi consente di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i cosiddetti “i costi inerenti”, ovvero tutte le spese sostenute in relazione all’immobile.
“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”
Sebbene l’articolo 68 non specifichi di quali costi possa trattarsi, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l’acquisto dell’appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione.
Plusvalenza immobiliare: come si paga
Il contribuente deve dunque pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare quando rivende un immobile con guadagno entro cinque anni, ma quali sono le modalità di pagamento?
Ci sono due strade:
- può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento;
- può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 26%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.
Plusvalenza immobiliare: come non pagarla
La plusvalenza è una tassa dovuta in quanto si guadagna da un’operazione che ci ha creato un reddito e per quanto una tassa “noiosa” più è alta e più vuol dire che la nostra operazione è andata bene e ci ha creato profitto.
Ma quali sono i passaggi per non pagarla?
Come anticipato bisogna rispettare tre passaggi:
- La residenza. Dopo aver acquistato l’immobile, è necessario trasferire la residenza nell’immobile acquistato. Attenzione che in questo caso, nella maggior parte delle situazioni verranno effettuati dei controlli da parte del Comune per verificare se realmente si abita all’interno di questo immobile.
- L’abitazione. E’ necessario poter dimostrare che quella è l’abitazione principale, quindi dovranno esserci le utenze del gas, della fornitura elettrica e dell’immondizia per poter dimostrare, qualora arrivasse un controllo, che quella è l’abitazione principale.
- Il tempo. E’ necessario abitare nell’immobile per un periodo superiore alla metà del tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.
Ipotizziamo che si è acquistato l’immobile oggi e dopo 200 giorni verrà venduto, bisogna poter dimostrare che almeno per 101 giorni si è abitato all’interno di questo immobile.
Quelle che ti ho appena descritto sono le condizioni che ti permettono di fare un’operazione di trading senza pagare la plusvalenza.
Io in genere non lo consiglio ai miei corsisti perché ciò rende le operazioni più lunghe e soprattutto non è così agevole fare ad esempio delle ristrutturazioni mentre si abita nello stesso appartamento.
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