vendere appartamento con Contratto di affitto

Può capitare di avere l’esigenza di vendere un appartamento con un contratto di affitto in essere. Che cosa prevede la legge? Posso rescindere dal contratto?

Essere proprietari di un immobile comporta una serie di adempimenti che non sempre si conoscono o si ha voglia di conoscere. Ciò non impedisce al proprietario di guadagnare dalla proprietà di un immobile e dalle sue rendite automatiche.

Gli aspetti da verificare e da tenere in considerazione sono numerosi e ci sono numerose società che offrono servizi ad hoc per i proprietari di immobili.

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La scadenza del contratto di affitto

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile normalmente è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza.

Può accadere, tuttavia, che il Locatore o il Conduttore abbiano la necessità di rescindere il contratto prima del suo termine naturale. La legge prevede alcune possibilità per entrambe le Parti, anche se le regole sono leggermente diverse.

I casi che possono verificarsi sono tre:

• RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE – Qualunque sia la scadenza del contratto, le Parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà di Locatore e Conduttore è sovrana e bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali dell’Agenzia delle Entrate;
• RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE – Le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono molto più agevoli per il Conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il Locatore.
• RECESSO ANTICIPATO DEL LOCATORE  – Il Locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.

In questo articolo ci occuperemo del recesso da parte del locatore nel caso in cui lo stesso decida di vendere l’immobile.

Recesso dal contratto di affitto

Se nessuna delle due parti recede, il contratto d’affitto è automaticamente rinnovato alle stesse condizioni. Se al contrario proprietario o inquilino vogliano cambiare le condizioni, è necessario darne comunicazione all’altra parte entro sei mesi dalla scadenza.

In ogni caso, se le due parti sono d’accordo, non ci sono particolari problemi di scadenza, basta firmare il rinnovo, piuttosto che la disdetta del precedente contratto.

Vendere un appartamento con contratto di affitto in essere

Nel momento in cui l’appartamento viene venduto, è necessario che il contratto di locazione sia stato ufficialmente disdettato.

Vendere l’appartamento all’inquilino

Nel caso in cui sia l’inquilino ad acquistare l’immobile, questo passaggio può anche essere contestuale. Diverso è il caso in cui si intende vendere l’appartamento a persone esterne.

Nel caso di vendita ad estranei i casi sono due:

• si disdice il contratto d’affitto e si vende l’appartamento vuoto,
• oppure si vende l’appartamento con contratto di affitto in essere.

Se il contratto di affitto è con cedolare secca

Il contratto di affitto con cedolare secca riguarda esclusivamente la tassazione. Non rileva, dunque, nel caso di vendita dell’immobile. Infatti, la vendita riguarda esclusivamente l’appartamento mentre la cedolare secca fa riferimento esclusivamente al regime fiscale dalla locazione.

Infine, la vendita dell’immobile consente la disdetta anche anticipata (cioè, quando il contratto non è in scadenza), ma sempre con le comunicazioni effettuate nei termini previsti.

Se non sai come fare o hai dei dubbi in merito, non esitare a contattarci. I nostri consulenti sono a tua disposizione.