Pensando alle tasse, ai prezzi e ai vari rischi conviene ancora comprare case per affittarla? È il modo giusto per fare un buon investimento immobiliare? Dove, quando e perché conviene comprare una casa da mettere a reddito?

Il mercato immobiliare è storicamente il preferito dai risparmiatori tradizionali perché garantisce rendite passive sicure derivate dalla messa in locazione degli appartamenti acquistati.

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ha vissuto una riduzione dei prezzi degli immobili e la situazione economica italiana appare sempre più precaria. Alla luce di questi presupposti, viene dunque da chiedersi se conviene ancora comprare casa per affittarla.

In effetti questa è una delle domande più ricorrenti quando si parla di real estate; cercheremo qui di rispondere in maniera precisa specificando le variabili da tenere in considerazione per mettere a reddito un immobile in maniera fruttuosa.

Parlerò del momento economico particolare che sta attraversando il nostro paese, soprattutto in relazione al mercato immobiliare, individuando se, quando e come acquistare un appartamento per metterlo in affitto e guadagnarci.

Se sei finito su questa pagina stai valutando l’opportunità di acquistare un immobile per affittarlo e cercare di ottenere una rendita passiva.

Il ciclo immobiliare

Il mercato immobiliare è formato da trend o cicli immobiliari che possono essere positivi o negativi. Se vuoi investire in un immobile da mettere a reddito devi saper valutare in che tipo di ciclo immobiliare ci troviamo.

Definizione: “Il ciclo immobiliare rappresenta l’andamento dei prezzi e il numero di vendite in un determinato momento storico”

Un investimento efficace, infatti, non deve concentrarsi solo sull’ammontare dell’affitto futuro ma cercare di trovare il periodo più propizio per l’acquisto.

La buona notizia è che la situazione economica attuale rende il momento in cui ci troviamo propizio per gli investimenti a reddito sia se hai qualche capitale da parte sia se non ce l’hai.

Come vedremo tra pochissimo, si sono verificate delle condizioni più uniche che rare che rendono il momento particolarmente propizio per investire.

Comprare casa oggi infatti consente di risparmiare un buon 20% (e oltre) rispetto a pochi anni fa e per di più gli affitti sono, al contrario, aumentati.

La risposta alla domanda odierna è, in via generale, affermativa. Sì, in questo preciso istante conviene investire sull’immobile e conviene comprare per dare in affitto.

Previsione prezzi delle case: conviene comprare oggi?

Il mercato immobiliare sta vivendo tre particolarissime condizioni che rendono l’acquisto di un immobile e la conseguente rendita da affitto molto conveniente:

• i prezzi sono bassi e l’attuale crisi economica sta aumentando e ancora aumenterà le opportunità nei prossimi mesi.

La recessione economica e la paura diffusa faranno sì che molti proprietari venderanno i propri appartamenti e questo farà sì che ci sarà un aumento di offerta di immobili sul mercato e di conseguenza porterà ad un ulteriore calo dei prezzi;

• gli affitti sono in aumento.

Il mercato lavorativo sempre più precario, la mancanza di stabilità economica, la crisi attuale e l’aumento di appartamenti da parte di proprietari che vendono la loro prima casa per andare in affitto, le nuove coppie che si formeranno, l’aumento medio dell’età delle persone, l’inflazione, gli appartamenti vetusti e tanti altri fattori faranno si che gli immobili attualmente sul mercato a reddito riusciranno sempre meno a soddisfare la domanda di appartamenti in affitto. Ciò porterà ad un aumento degli stessi.

Oggi i prezzi degli affitti sono già in aumento, soprattutto in alcune città. Le rendite sono particolarmente buone e continueranno ad esserlo almeno per il futuro prossimo.

• i tassi di interesse sono al minimo storico.

Sul fronte dei tassi di interesse, il 2020 è stato caratterizzato da valori stabilmente sui minimi storici. La BCE manterrà una politica accomodante sui tassi di interesse fino a quando il livello dell’inflazione rimarrà al di sotto dei 2 punti. Non si prevedono quindi particolari cambiamenti anche nel 2021; i tassi rimarranno contenuti ed i mutui saranno convenienti, in modo particolare per quanto riguarda il tasso fisso. Rimarrà elevata la competitività degli istituti relativamente all’offerta anche per il prossimo anno.

Comprare casa con mutuo e affittarla: quando conviene

Investire nel mattone è ancora un’opzione piuttosto diffusa in Italia, vantaggiosa da alcuni punti di vista e meno da altri, in particolare a causa della tassazione che grava sugli immobili.

Facciamo il punto per capire quando può essere conveniente comprare casa con un mutuo per affittarla e quando invece, a conti fatti, può non rivelarsi un grande affare per le tasche dell’investitore.

In linea di massima, possedere un immobile vuoto da affittare offre diversi vantaggi oggettivi, perché grazie al canone di locazione si andranno a coprire le spese collegate alla proprietà, tasse e manutenzione, beneficiando della somma rimanente come entrata aggiuntiva.

Acquistare l’immobile tramite mutuo al fine di affittarlo pone qualche problema in più, perché ovviamente ai costi legati alla proprietà si aggiungerà la rata del mutuo e le spese per stipularlo.

Ciò però non significa che acquistare un appartamento per metterlo a reddito non sia conveniente.

Come abbiamo anticipato, acquistare oggi un immobile per affittarlo conviene non solo perché i tassi di interesse sono al minimo storico ma anche perché anche i prezzi di mercato sono ai minimi storici.

Ciò significa che, in ottica di investimento, questo è il momento di acquistare anche a leva in quanto il valore dell’appartamento acquistato nel prossimo futuro non può che aumentare.

Ma facciamo un ragionamento insieme.

In questo momento se ho qualche risparmio da parte è conveniente acquistare un immobile ad esempio a €60.000. Questo immobile mi rende €6.000/annui di affitto che corrispondo €500,00 al mese (10% lordo annuo).

Da questi €500,00 al mese tolte le spese a carico della proprietà, la rata di mutuo e le tasse sull’affitto mi restano circa €50,00 al mese.

Un po’ pochino, mi diresti. Beh ti faccio pensare ad una cosa:

1. non hai messo il capitale iniziale in quanto hai stipulato un mutuo (al massimo hai sostenuto solo le spese del notaio in caso di mutuo al 100% mentre se hai versato del capitale proprio automaticamente il residuo della rata sarà maggiore);
2. non stai pagando il mutuo perché in realtà lo sta pagando l’inquilino per te;
3. tra dieci anni:
   • il mutuo sarà saldato;
   • avrai l’affitto pieno senza più dover pagare girare l’affitto per coprire le rate alla banca;
   • avrai un immobile di proprietà (completamente pagato) e di un valore nettamente superiore al prezzo di acquisto perché nel frattempo i  prezzi di mercato si saranno rialzati.

Comprare casa in contanti o con mutuo?

Se hai letto l’esempio precedente avrai già immaginato la risposta ma voglio approfondire ancora un po’ questo discorso.

Se hai la possibilità di sottoscrivere un mutuo, specie se breve, in ottica di investimento, questo è il momento giusto per ottenere un tasso molto vantaggioso e una rata ridotta rispetto al passato.

Se hai disponibilità un certo capitale puoi utilizzarlo per far leva e acquistare più soluzioni possibili. Non sempre è conveniente pagare un immobile in contanti e in questo momento storico conviene acquistare il più possibile per vedere lievitare i propri risparmi nel prossimo futuro.

Sono consapevole che questa strategia, nel breve periodo porterà a ricavi mensili inferiori rispetto ad acquistare un immobile totalmente cash ma l’effetto leva che offre l’opportunità di questo momento storico è estremamente vantaggiosa nell’ottica di investimenti futuri.

Ricapitolando, se pensi di comprare casa per metterla in affitto, dal punto di vista speculativo i vantaggi sono decisamente di più rispetto agli svantaggi.

Quanto si paga di tasse se metto in affitto una casa?

Le tasse sugli affitti: calcola bene la tua rendita.

Nell’esempio fatto in questo articolo ho parlato di “tasse sull’affitto” ma non ho specificato di che cosa si tratta.

Infatti, oltre alle spese a carico della proprietà (spese condominiali) e la rata del mutuo, non tutto quello che riceveremo dagli affitti potrà essere considerato come reddito, in quanto su di esso, come su qualunque tipo di reddito, dovremo ovviamente pagare delle tasse.

La disciplina in Italia prevede 4 tipologie di tassazione:

1.  il regime ordinario: si paga a seconda del proprio scaglione IRPEF, che è ad ogni modo più alto del 21% e può raggiungere, per chi ha i redditi più importanti, il 43%;
2. la cedolare secca: si paga il 21%, a prescindere da quale sia la somma ricevuta come canone di locazione (non si effettua l’adeguamento ISTAT sul canone di locazione);
3. il canone concordato: si tratta di una tipologia di contratto altamente utilizzato negli ultimi anni nelle città ad alta tensione abitativa e permette di avere uno sconto sul canone imponibile IRPEF nella dichiarazione dei redditi e ad una riduzione dell’IMU del 25% (in alcune città si rileva anche una riduzione dell’aliquota IMU dal 10,6% al 4%);
4. la cedolare secca a canone concordato: in questo caso l’aliquota che si paga sul canone di locazione scende dal 21% del canone libero al 10%.

Conviene a tutti procedere con la cedolare secca? La cedolare secca è un regime facoltativo che non possono scegliere tutti e che sottostà a diversi paletti definiti da accordi territoriali specifici e diversi per ciascuna città. Si può utilizzare per gli immobili che appartengono alle categorie catastali A1-A11 (ad esclusione della A10).

Qualche consiglio utile per fare un buon affare per l’acquisto da dare in affitto

Quando cerchi un immobile da mettere a reddito non focalizzarti solo sull’immobile o sull’affitto che potresti ottenere.

Ci sono molte variabili in gioco e sottovalutarle può comportare dei rischi che sono tranquillamente contenibili da chi è del mestiere pertanto il mio consiglio è di affidarti a degli esperti del mestiere.

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Come spiego nel mio corso sugli investimenti immobiliari, non è affatto semplice avere dei rendimenti positivi sempre ed a prescindere ma occorre studiare attentamente il contesto e la tipologia di scelte che si attuano. Investire in immobili è un’attività vera e propria e, come tale, necessita di tempo e pianificazione che potresti dover acquisire sul campo dopo test, errori e successi.

Al di là, quindi, delle informazioni generali che hai potuto acquisire tramite questo articolo, il mio consiglio di base è quello di analizzare attentamente la città in cui vuoi agire, sondare il terreno facendoti il giro delle agenzie immobiliari e dedicare del tempo allo studio teorico ed alla pratica: soltanto acquisendo quotidianamente informazioni potrai affinare la tua capacità decisionale e ridurre i rischi potenziali delle operazioni.

Nel mio Mastermind “Investire in Immobili” c’è tutta un’area dedicata alla gestione degli immobili a reddito.

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