Spesso chi di noi si trova a dover gestire più immobili, quando pensa ad un’ottica futura di passaggio generazionale, alla tassazione o alla semplice gestione dell’intero patrimonio cerca di capire se esiste una convenienza nella tassazione dei proventi con una società, piuttosto che come persona fisica.

Occorre fare una valutazione.

Prima di tutto bisogna  effettuare una simulazione della tassazione in entrambe le ipotesi: quella del privato e quella societaria in quanto si tratta di due tipologie di tassazione diversa, con regole e considerazioni diverse da fare.

Come anticipato l’aspetto che può essere importante sottolineare sono le variabili in gioco che possono spostare la convenienza di una scelta piuttosto che sull’altra ed in particolare si tratta delle seguenti:

• Analisi in merito alla possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
• Valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione per valutare la tassazione marginale delle due possibilità;
• Analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società;

Vediamo di seguito con maggiore dettaglio tutte queste variabili in gioco.

Analisi sulla gestione dei beni immobili

La prima cosa da valutare è “per quanto tempo ho intenzione di tenere l’immobile?”

Infatti il punto di partenza di qualsiasi valutazione è sempre la strategia che si intende adottare e di conseguenza è importante pianificare i propri investimenti anche in ottica strategica.

Quello che voglio dire è che si deve cercare di capire se gli immobili oggetto di locazione saranno immobili che resteranno a lungo nel patrimonio oppure no.

L’obiettivo è dunque capire se nel giro di qualche anno si andrà a speculare su una futura vendita oppure se si decide di affittare per lungo termine.

Questo perché in investimento a lungo termine comporta solitamente delle valutazioni da fare in termini anche di passaggio generazionale.

Invece se si intende investire a breve termine su un bene immobile bisogna capire se si intende investire più a lungo o meno di cinque anni.

Investire come persona fisica, ad esempio può essere maggiormente conveniente se l’investimento dura tra i tre e cinque anni. Questo perché potrà essere sfruttato un particolare regime fiscale che prevede l’esenzione da plusvalenza in caso di cessione di immobile detenuto da oltre cinque anni.

Ciò non accade per le società di persone e di capitali. Infatti, nel caso di società l’eventuale plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore conferito ed il corrispettivo di vendita sarà oggetto di tassazione in capo alla società (con le aliquote sopra indicate).

Al contrario se si presume di effettuare un’investimento immobiliare a lungo termine (oltre i dieci anni), considerato il fatto che potrebbe configurarsi anche una ipotesi di passaggio generazionale, il conferimento di immobili in società può facilitare questo aspetto.

Un immobile in società permette molto facilmente di gestire un passaggio generazionale.

Questo è possibile perché in caso di successione, qualora gli immobili fossero all’interno della società, l’erede potrà evitare di pagare imposte ipotecarie e catastali che invece graverebbero se la detenzione di immobili fosse gestito come persona fisica.

Valutazione del reddito da locazione ottenibile e cumulo con il reddito personale

Un altro aspetto da valutare per capire se è conveniente costituire una società di gestione immobiliare è il reddito da locazione ottenibile che si va a sommare al reddito proprio reddito da lavoro.

In questo caso occorre valutare se la redditività offerta dagli immobili consente di operare con una società.

La gestione ordinaria di una società infatti comporta dei costi e bisogna valutare se i redditi da locazione li coprono oppure no.

Da una parte occorre dunque valutare il reddito che il privato percepisce al di fuori delle locazioni, e quindi dell’aliquota marginale IRPEF a cui questa persona andrebbe a tassare questi redditi.

Inoltre, occorre capire se è possibile e conveniente per il privato applicare la cedolare secca

La cedolare secca, infatti, quando si acquista casa per metterle a reddito per il soggetto privato persona fisica è il regime più conveniente di tassazione, con un’aliquota al 10% e al 21%. Ovviamente la destinazione di tali contratti di locazione deve essere civile abitazione (categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10).

La valutazione di questi aspetti è molto importante, se si pensa di costituire una società di gestione immobiliare.

Costi di conferimento di immobili in società

Quando si costituisce di una società di gestione immobiliare un aspetto da non sottovalutare è il costo del conferimento degli immobili.

I costi principali da sostenere in sede di conferimento del socio degli immobili nella società sono:

• l’imposta di registro al 9% per fabbricati abitativi, 7% per fabbricati strumentali e 12% per i terreni;

• l’imposta ipotecaria e catastale;

• l’atto notarile e i costi connessi;

• la perizia di stima degli immobili da parte di un professionista.

Tutti questi costi devono essere considerati e non sono da sottovalutare al momento di costituzione della società di gestione immobiliare.

Questi costi possono essere risparmiati se gli immobili vengono detenuti come persona fisica.

Vantaggi della costituzione di una società di gestione immobiliare

Arrivato a questo punto sono sicuro che starai pensando che la costituzione di una società di gestione immobiliare non faccia al caso tuo.

Nelle variabili che ti ho mostrato sopra, la gestione societaria degli immobili presenta non poche problematiche da superare. Per questo motivo sono sicuro che ti sarai scoraggiato verso questa possibilità.

Prima che tu prenda una prima decisione voglio però mostrarti chiaramente quali sono i vantaggi di una gestione societaria dei beni immobili.

Vediamoli!

• Tassazione durante il passaggio generazionale: bisogna valutare la possibilità e l’opportunità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Ciò permette di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni di legge.

• Tutela del patrimonio: con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL.

Vantaggi legati alla gestione dei redditi immobiliari da persona fisica

A questo punto vediamo quali sono i vantaggi legati all’operare come persona fisica, per la gestione di redditi da locazione immobiliare.

• Tassazione: La tassazione di una società è molto più alta rispetto a quella di una persona fisica. Questo sia perché la persona fisica può evitare la tassazione di plusvalenze da cessione di immobili detenuti da cinque anni. Inoltre, la persona fisica per i redditi da locazione di immobili abitativi può operare per la tassazione mediante cedolare secca. Cosa che una società non può applicare;

• Costi: Una società ha dei costi di gestione, oltre che di costituzione. Quindi per una SRL ci tutti i costi fissi che andranno a erodere l’utile che ricavi dalle operazioni. Questi costi sono da quantificare da tenere in conto al fine di fare una scelta il più responsabile possibile.

Pianificazione degli investimenti: consulenza

Se hai letto questo articolo molto probabilmente stai o hai intenzione di gestire beni immobili di proprietà e ti stai chiedendo se sia il modo più conveniente.

Effettuare una valutazione per costituire una società immobiliare come avrai visto non è una cosa semplice in quanto le variabili in gioco sono molte.

Per questo motivo ti consiglio di rivolgerti ad un soggetto preparato in grado di effettuare per te una valutazione accurata sulla tua posizione personale.

Sono a tua disposizione per assisterti in questa valutazione ed eventualmente posso assisterti in modo continuativo per la gestione dei tuoi immobili ed eventualmente per la gestione della tua società immobiliare.

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