Nel mondo degli investimenti immobiliari l’associazione in partecipazione è uno dei contratti più frequenti per finanziare legalmente le operazioni degli investitori.
Questo perché molto spesso accade che:
- Gli investitori ricercano capitali per le proprie operazioni e si rivolgono a investitori di capitale;
- Molti investitori di capitali cercano qualcosa su cui investire che abbia alti rendimenti (ROI – Return on Investment elevato) senza dover “perdere tempo” dietro all’operazione o allo studio del mercato.
Si tratta infatti di un servizio “done for you” che offre l’investitore immobiliare e che permette di creare una situazione win-win sia per chi fa investimenti in immobili sia per chi preferisce investire solamente i propri capitali.
L’associazione in partecipazione, è dunque uno degli strumenti attraverso cui un soggetto (associato) può dare ad un altro soggetto (associante) una determinata somma “partecipando” in questa maniera all’affare.
CHE SIGNIFICA PARTECIPARE?
L’associazione in partecipazione, consente all’investitore di capitali, di partecipare all’affare. Ciò significa che ad operazione conclusa riceverà la restituzione della somma oltre ad una partecipazione degli utili.
Esempio
Marco è un investitore immobiliare e ha una società che fa trading immobiliare.
Trova un’ottima operazione, ma non ha abbastanza capitali per portarla a casa.
Marco allora contatta Luigi che sarebbe disposto a partecipare all’affare aggiungendo la somma residua (ad es. €.50.000,00) in cambio del 30 per cento degli utili che l’affare creerà.
Ad operazione conclusa (operazione durata ad esempio 8 mesi) si ha un utile di €30.000,00.
Al termine dell’operazione Luigi incasserà €50.000,00 come restituzione del capitale investito più €9.000,00 di utili.
Il ROI dell’operazione per Luigi è pertanto del 27% annuo (in quanto nell’esempio gli utili sono stati portati a casa nel giro di 8 mesi).
Come vedi, l’associazione in partecipazione è uno strumento molto interessante sia per chi vuole investire in immobili (società di trading immobiliare) sia per chi vuole investire i propri capitali perché con un semplice contratto si può legalmente partecipare ad un affare senza essere costretti a fare una nuova società o a cedere una parte della quota sociale.
Entriamo più nello specifico.
DEFINIZIONE DI ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE
L’associazione in partecipazione è un contratto tipico, disciplinato dagli artt. 2549 ss. c.c., con il quale un soggetto (associante) attribuisce a un altro soggetto (associato) una partecipazione agli utili della propria impresa o di uno o più affari, in cambio del corrispettivo di un determinato apporto.
L’associazione in partecipazione è uno strumento molto utilizzato nella pratica commerciale in quanto è un contratto molto elastico, molto flessibile e molto pratico.
Proprio per questo non ci sono molte pubblicazioni sul contratto (solo 5 articoli del codice civile normano questo tipo di contratto).
COME FUNZIONA L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE?
L’operazione funziona in questa maniera.
- PIANIFICAZIONE STATEGICA: Prima di proporre un’operazione immobiliare con l’associazione in partecipazione l’investitore immobiliare deve redigere un conto economico dell’operazione. Successivamente deve capire di quanti soldi ha bisogno, quanto è disposto a cedere dei tuoi utili dell’affare, che durata avrà la partecipazione e quale percentuale può garantire all’associato. Di solito vengono presentati 3 scenari: quello negativo (vendita sotto il prezzo di mercato), quello medio (vendita dell’immobile o degli immobili a prezzo di mercato), quello ottimo (prezzo di vendita superiore al valore medio di mercato). Per ogni caso verrà stimato l’utile conseguito e il ROI dell’operazione.
- PRESENTAZIONE OPERAZIONE: Una volta redatto il conto economico ed effettuate tutte le valutazioni sopra esposte si passa alla presentazione dell’affare al potenziale associato, vengono spiegati i vantaggi, i possibili rischi, come rientrerà del capitale apportato e a quanto ammonteranno i suoi guadagni.
- CONTRATTUALIZZAZIONE: A questo punto, trovato l’accordo devi contrattualizzarlo. In realtà la contrattualizzazione e la pianificazione strategica sono strettamente connesse tra loro. Se la pianificazione è corretta e legalmente legittima la contrattualizzazione è una conseguenza. Qui si apre un mondo nel mondo ci sono mille maniere per scrivere le clausole, accortezze che spesso fanno la differenza tra un truffatore e un serio partner d’affari, tra un buono e un pessimo affare.
- APPORTO: E’ il momento di ottenere le somme in apporto.
- RENDICONTAZIONE: E’ tutta la fase successiva in cui secondo le scadenze stabilite dalla legge e contratto devi informare l’associato di quello che sta succedendo all’affare.
L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE TRA PRIVATI E’ POSSIBILE?
L’ associazione in partecipazione è un contratto spiccatamente commerciale pertanto viene utilizzato esclusivamente dalle imprese che hanno le relative competenze legali e fiscali.
L’utilizzo dell’associazione in partecipazione presuppone un’organizzazione di impresa ben strutturata e qualora fosse utilizzato tra privati sarebbe un indicatore di un’organizzazione non occasionale della propria attività.
PERCHE’ UTILIZZARE L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE?
L’associazione in partecipazione è solo uno dei tanti strumenti che si possono utilizzare per finanziare le proprie operazioni immobiliari.
Molti aspiranti investitori immobiliari si chiedono perché utilizzare l’associazione in partecipazione e rinunciare ad es. al 30% di utili, quando si può tranquillamente andare in banca è ottenere tassi decisamente più convenienti.
E’ non hanno del tutto torto. Infatti l’associazione in partecipazione non é il metodo di finanziamento per investire in immobili più economico, ma può essere uno dei piu’ versatili.
Ci sono tantissime ragioni per cui l’associazione in partecipazione é migliore rispetto a chiedere i soldi alla banca sia per l’associato sia per l’associante.
Ad esempio anche se le banche finanziano l’acquisto di un immobile la loro burocrazia interna è molto lunga, fanno tante domande e spesso l’interlocutore con cui si parla non è competente (non sa valutare l’affare in quanto non conosce il mercato né questo tipo di operazioni), richiedono una miriade di documenti e le tempistiche per l’erogazione sono così lunghe che spesso si arriva all’ultimo giorno per la chiusura e tanti mal di pancia in più.
Dall’altro lato della medaglia è che se così non fosse, i singoli che vogliono entrare in un affare non potrebbero, perché tutti gli affari verrebbero finanziati dalle banche a un prezzo molto più basso della partecipazione agli utili che gli viene proposta di solito.
QUANDO SI PUO’ UTILIZZARE L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE NELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI
L’associazione in partecipazione può essere uno strumento molto dinamico, ma vediamo con i prossimi esempi in concreto cosa significa.
1. TRADING IMMOBILIARE: Puoi far finanziare un’operazione di acquisto ristrutturazione e rivendita. Lo puoi fare come abbiamo scritto nell’esempio di sopra o lo puoi fare totalmente. Puoi associare più persone. Cioè puoi anche fare più associazioni in partecipazione sul medesimo affare con persone diverse.
Il contratto dovrà avere gli accorgimenti legali e negoziali corrispondenti.
2. SUBLOCAZIONE A STUDENTI: Puoi utilizzare il contratto di associazione in partecipazione per gestire un’operazione in sublocazione a studenti. Ti faccio un esempio concreto. Se negli anni hai acquisito un immobile su cui hai fatto rent to rent a studenti potresti decidere dopo qualche anno, quando, magari sei rientrato dell’investimento iniziale di associare un nuovo soggetto in cambio di una partecipazione agli utili.
In questo modo è possibile associare con piccoli investimenti più persone ciascuna per ogni appartamento in modo da ottenere liquidità aggiuntiva per le operazioni.
3. B&B AFFITTACAMERE o CASE VACANZE: E’ possibile ottenere la liquidità necessaria per un nuovo immobile da inserire nelle proprietà che gestisci nella tua attività di B&B e affittacamere con un contratto di associazione in partecipazione costruito ad hoc. Oppure puoi decidere di associare in partecipazione in cambio di liquidità aggiuntiva un soggetto su una proprietà che già ti produce utili.
Questi ovviamente sono solo alcuni dei tantissimi casi in cui si può utilizzare efficacemente l’associazione in partecipazione, ci sono altri infiniti casi in cui può essere utilizzata che non abbiamo affrontato come comprare un’immobile in asta, con uno stralcio immobiliare o per l’acquisto di crediti NPL e infinite altre situazioni.
Se vuoi partecipare alle nostre operazioni iscriviti nel modulo contatti e dicci quanto capitale hai a disposizione. Ti contatteremo non appena avremo un’operazione per te.