Il trading immobiliare è pieno di codici e di regole e ogni investitore immobiliare ha il suo stile. C’è quello che va già alla caccia di grossi affari (ha o gestisce grosse quantità di capitali) e c’è invece chi è agli inizi della sua carriera da investitore e ha bisogno di investire in immobili che hanno un costo basso, per poi rimetterli sul mercato e fare margini importanti.
All’interno del trading immobiliare, ci sono tanti modi per muoversi ma la cosa più importante sono i numeri.
Per un investitore immobiliare le valutazioni personali trovano sempre meno spazio. Bisogna valutare molto bene i numeri ed essere il più oggettivi possibili.
Ad ogni modo, ci sono alcune regole che valgono per tutti, indipendentemente dal tipo di investitore che vuoi diventare o in che tipo di business immobiliare hai puntato con maggiore forza (es. flipping, saldo e stralcio, aste immobiliari, messa a reddito o altro).
In questo articolo ti racconto quali sono le cinque regole del trading immobiliare e perché, solo seguendole, farai operazioni di successo.
Prima regola trading immobiliare: niente emozioni
Cosa vuol dire in concreto? Quello dell’investitore immobiliare è un lavoro che puoi intraprendere solo se hai passione. L’entusiasmo con cui affronti le cose è il motore da cui tutto parte.
Tuttavia, quando si tratta di fare una valutazione di un immobile, passione ed entusiasmo vanno tenuti a bada. Se ti innamori di un appartamento e vuoi comprarlo a tutti i costi, ti stai mettendo su una strada pericolosa. Perché l’amore che provi è un sentimento irrazionale che ti offusca la mente e che non tiene conto dei numeri che guadagnerai realmente dall’operazione.
Pertanto, se vuoi fare soldi, devi imparare a leggere i numeri e saper utilizzare le metriche. Come, ad esempio, saper fare un buon conto economico per riuscire a calcolare il cashflow dell’operazione o la differenza tra ROI e ROE.
Conoscere e saper leggere i numeri è fondamentale se non vuoi rischiare soldi e rischiare fallire con le tue operazioni.
La redazione di un ottimo conto economico, per esempio, è un primo passo per studiare i vantaggi dei tuoi affari. È facile sbagliare a misurarlo.
Se vuoi sapere di più su queste metriche che ti consentono di capire come , su come si calcolano e conoscere esempi concreti, ti invito a leggere l’articolo del mio blog, quanto si guadagna con gli investimenti immobiliari?
Seconda regola trading immobiliare: investi soldi (meglio se di altri)
Nel mondo c’è chi ha i soldi e chi invece non li ha, ma sa bene come farli fruttare. Un investitore immobiliare, specie agli inizi, non avrà la forza economica di investire direttamente e dovrà trovare altre forme di finanziamento.
Qui la bravura di un bravo investitore è quella di trovare persone disposte a investire per far crescere i loro risparmi.
Chi segue il mio blog sa quanto è importante l’utilizzo della leva.
Che sia una banca, un business angel, un familiare o persone che incontri sul web, vale per tutti una regola: quando trovi un’operazione conveniente, con un grande margine in termini di risultato (come una messa a reddito del 10-12%) succede sempre che il capitale viene fuori.
Quando, infatti, non hai i soldi, quello che vendi agli altri è la tua professionalità. Più sarai bravo a trovare buone operazioni, a studiarle in profondità e a realizzare dei business plan credibili, tanto più troverai i finanziamenti di cui hai bisogno.
Terza regola del trading immobiliare: cerca un don’t wanters
L’unico metodo per trovare un appartamento a sconto sul libero mercato è trovare un “don’t wanters”…
Si definisce don’t wanters un proprietario che ha una particolare esigenza/fretta di vendere l’appartamento. Se vuoi scoprire quali sono le motivazioni che spingono un don’t wanter a vendere leggi il mio articolo A caccia di don’t wanters.
…oppure trovare i problemi..
Sì, le migliori operazioni immobiliari si nascondono dove esistono problemi.
Le operazioni nello stralcio immobiliare, per esempio, oppure l’acquisto di una casa all’asta, sono gli affari che l’investitore immobiliare bravo fiuta per comprare a sconto e a fare un margine grosso, vendendo la casa ai prezzi di mercato.
Tuttavia, comprare a sconto in questi casi non è una passeggiata, ma diventa un viaggio entusiasmante.
Comprare una casa con problemi (pignoramento, ristrutturazioni da effettuare, muffa, spazi mal organizzati…) richiede tempo e professionalità ma se saprai gestirli nascondono ottime opportunità.
Attenzione però, ci sono anche problemi di fronte ai quali devi arrenderti perché rischiano di portarti via molto denaro, senza offrirti margini di guadagno significativi.
Quarta regola trading immobiliare: acquista a sconto
Un bravo investitore immobiliare trova dunque immobili da acquistare a sconto. Lo sconto deve essere almeno del 30% rispetto al valore di mercato (e non rispetto al prezzo richiesto).
Per fare trading immobiliare bisogna conoscere la zona in cui si investe a menadito. E’ necessario mappare con precisione la zona in cui si andrà ad investire e sapere il prezzo di mercato corretto per quella tipologia di unità immobiliare. Solo in questo modo potrai sapere esattamente quanto offrire.
Quinta regola trading immobiliare: usa la tua squadra
Se non impari a fare rete non fai tanta strada. Un investitore immobiliare che pensa di agire da solo, senza trovare supporto in avvocati, commercialisti, geometri, agenti immobiliari, è destinato all’insuccesso. Questi per due motivi molto concreti che ti racconto.
Il primo è che se prendi sulle tue spalle tutti gli aspetti di una valutazione di un’operazione non avrai tempo e forza per concentrarti su altre operazioni e finirai per rallentarti troppo, in un mercato che invece procede a ritmi molto serrati. Una squadra di lavoro ti permette invece di tenerti al passo e dedicarti a più attività in contemporanea.
La seconda invece riguarda le competenze. Come investitore immobiliare dovrai avere un’infarinatura generale del tuo business: ti serve a interpretare il mercato e a capire cosa puoi fare o non puoi fare, in anticipo.
Tuttavia, ci saranno cose che, per quanto ti impegnerai a studiare, non saprai mai alla perfezione. Non avere la presunzione di “fare tutto da solo”.
Come costruire una squadra? Parti dalle fondamenta. Cerca, innanzitutto un socio per le operazioni. Meglio se ha più esperienza di lavoro di squadra e può contare su un team di professionisti. Le prime operazioni con i soci ti aiuteranno a fare quel margine per poi costruire il tuo team di collaboratori, tra interni e ed esterni. Inizia da poco, non fare mai il passo più lungo della gamba.
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