Che cos’è il compromesso o preliminare di vendita
Il compromesso per l’acquisto della casa, detto anche preliminare di vendita, è un contratto con il quale venditore e acquirente dell’immobile si impegnano in modo giuridicamente vincolante al buon fine della compravendita: in altre parole, con la sua stipula il venditore non può cedere il bene ad un terzo soggetto o stipularvi un’ipoteca o altro diritto e l’acquirente non più rifiutare di completare la trattativa, a meno che non venga corrisposta una penale.
La sottoscrizione del compromesso dunque impegna entrambe le parti. Cosa che invece la proposta di acquisto non fa.
La proposta d’acquisto infatti impegna solamente l’acquirente.
Il preliminare di vendita può essere stipulato secondo due modalità: scrittura privata, che consiste in un atto con valore legale e sottoscritto tra le parti o con atto notarile.
Clausole del preliminare di vendita
Nel compromesso devono essere indicare le modalità e i termini della compravendita, che sono:
- Il prezzo finale di vendita (obbligatorio);
- L’indirizzo presso il quale è situato l’immobile (obbligatorio);
- La manifestazione della volontà delle parti di vendere/acquistare (obbligatorio);
- la descrizione delle caratteristiche dell’immobile, inclusi i dati catastali (obbligatorio);
- la data stabilita per la sottoscrizione del contratto (facoltativo);
- l’ammontare della caparra (facoltativo);
- L’importo della penale (facoltativo).
Per quanto riguarda gli anticipi economici legati all’acquisto di un immobile, bisogna distinguere tra due soluzioni che hanno un’applicazione diversa:
- L’acconto, che consiste nell’anticipare una quota dell’importo totale di vendita;
- La caparra confirmatoria, che funziona da garanzia e può essere restituita al momento della stipula del contratto definitivo o scalata dall’importo totale da pagare.
L’importanza della registrazione del preliminare di vendita
Mi capita spesso di sentire “Ho stipulato il compromesso (o preliminare di vendita) ma non l’ho registrato per evitare di pagare le spese di registrazione. Lo registrerò solo in caso d’uso”.
La verità è che è molto importante registrare il preliminare di vendita proprio perché essendo un atto che vincola entrambe le parti è fondamentale per tutelare l’acquirente.
Cosa potrebbe succedere se non registro il preliminare di vendita.
Beh, in un mondo ideale in cui l’onestà regna sovrana. Niente.
Il problema è che voi non conoscete la parte venditrice.
Ci possono essere un casino di situazioni in cui la mancata registrazione potrebbe non solo farvi perdere l’immobile ma anche soldi.
Vi faccio degli esempio:
- Sono possibili casi in cui una persona sta vendendo a voi e in contemporanea a qualcun altro. In questo caso l’immobile è di chi per prima registra il preliminare;
- Può capitare il caso che il proprietario dell’immobile sa che gli stanno per pignorare la casa e quindi cerca di liquidarlo prima che avvenga il pignoramento;
- Può capitare che state facendo un’operazione di flipping immobiliare e dopo che avete speso i vostri soldi per mettere a posto l’immobile il proprietario decida di vendere a qualcun altro registrando un preliminare e dandovi il ben servito;
- E tanti altri..
Quando costa registrare il preliminare di vendita
Il costo del compromesso d’acquisto è dato dalla somma delle seguenti imposte:
- 200 euro di quota fissa a titolo d’imposta di registro;
- 16 euro di marca da bollo (una ogni 4 pagine o 100 righe);
- 0,5 % della caparra versata e/o 3 % di ogni acconto versato;
Se l’acquisto è soggetto a iva, l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di 200 euro.
Entro quanto registrare il preliminare di vendita
La registrazione del compromesso d’acquisto presso l’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro 20 giorni dalla stipula.
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