Oggi voglio parlarti della donazione, che è un caso particolare di trasferimento immobiliare da un proprietario (donante) al destinatario di una donazione e futuro proprietario (donatario).
Capita molto spesso di trovare sul libero mercato questi immobili. Io sconsiglio vivamente i miei corsisti quando ci sono di mezzo questo tipo di immobili e di seguito vi spiego il perchè.
Innanzitutto partiamo dal presupposto che non c’è solo l’immobile donato ma che vi è anche la possibilità di donare il denaro con cui comprare l’immobile, che vincola in pari misura l’immobile donato.
LA DONAZIONE IMMOBILIARE: Quanti tipi di donazione immobiliare ci sono?
Prima di tutto, devi sapere che la donazione è un vero e proprio contratto con cui si regala un immobile e, come ogni contratto, può avere delle clausole.
In base a queste clausole, ci possono essere 3 tipi di donazione immobiliare:
- La Donazione modale: in questo caso, chi dona obbliga il beneficiario a fare qualcosa, affinché possa avere l’immobile in donazione. Se l’obbligo non viene soddisfatto, allora il donante può ritenere nulla la donazione.
- La Donazione con usufrutto: chi dona mantiene il possesso ed i “frutti” dell’immobile, usufruendone fino alla propria morte. Può addirittura trasferire l’usufrutto a un’altra persona, ma per una sola volta.
- La donazione con reversibilità: se il beneficiario muore, la donazione diventa reversibile, nel senso che l’immobile resta di proprietà del donante.
DONAZIONE: Quando si revoca?
Una donazione può essere revocata dopo essere stata fatta quindi il donante può tornare, in alcuni casi, ad essere il proprietario dell’immobile regalato.
Questo succede quando:
- Il donatore e il beneficiario sono d’accordo sulla revoca;
- Il beneficiario compie atti gravissimi nei confronti del donatore, quindi si dimostra ingrato;
- Ci sono figli che fino al momento della donazione non si sapeva di avere. In questo caso si può impugnare la donazione e farla annullare;
- C’è un creditore che vanta una cifra uguale al valore dell’immobile donato o superiore. In questo caso il creditore fa revocare la donazione e avvia una pratica di pignoramento.
Quando una donazione rappresenta un rischio
È capitato variate volte, sia nel libero mercato sia durante operazioni di saldo e stralcio, che si arrivasse lì per concludere l’offerta o per concludere un preliminare di vendita a saldo e stralcio per poi scoprire che l’immobile pignorato era stato donato da qualcuno alla persona che aveva avuto il pignoramento.
Per questo motivo suggerisco ai miei corsisti di chiedere sempre l’atto di provenienza dell’immobile in modo da poter valutare con certezza se una casa può essere venduta oppure no.
Ci sono stati i casi in cui la donazione non è un problema come ad esempio nel caso di donazione avvenuta da una persona morta 15 anni prima. Ma ci sono state anche le volte in cui è meglio bloccare tutto perché il donatore era ancora vivo.
Ma perché la donazione è un rischio?
Perché quando c’è di mezzo una donazione la legge ti permette vendere ma l’acquirente rischia molto.
Può succedere ad esempio quando il donante ha dei figli che non sapeva di avere.
Immagina che il marito (per la moglie è più difficile nascondere una gravidanza) abbia tradito la moglie e da questa relazione sia nato un figlio e che lui per 20 anni non ne sapeva nulla e solo successivamente alla sua morte il figlio nato fuori dal matrimonio si fa vivo per richiedere la sua parte.
Oppure un altro caso: immagina un genitore ed un figlio che non vanno d’accordo e il padre non vuole lasciargli nulla e decide di donare tutto all’altro figlio.
In entrambi i casi i figli lesi possono impugnare l’atto se non sono passati almeno 10 anni dalla morte del donante stesso e pretendere la loro parte di eredità. Ultimamente inoltre è diventato molto semplice accertarlo attraverso il test del DNA.
La donazione indiretta di un immobile rientra nella comunione dei beni se non è dimostrato
La donazione indiretta di un immobile è la donazione di una somma di denaro con cui si acquista un immobile. Per esempio, tuo padre non ti dona una casa, ma ti dona i soldi per comprarla, quindi te la dona in maniera indiretta.
La legge dice che le donazioni non rientrano nella comunione dei beni.
Ma questo vale anche quando viene donata una somma di denaro con cui poi si compra un immobile?
La Corte di Cassazione è stata molto chiara: l’immobile acquistato con denaro donato NON fa parte della comunione dei beni, MA deve essere dimostrato.
Questo però non significa che basta l’attestazione di un notaio.
Il Notaio, infatti, si limita solo a prendere atto della volontà delle parti in sua presenza, ma non accerta la verità di quello che gli viene detto.
Qual è la soluzione?
Molto semplice: avere le fotocopie degli assegni che il donante ha emesso per pagare l’immobile oppure una dichiarazione dello stesso donante.
Quindi, se sei in comunione dei beni e tuo padre ti regala una somma di denaro per comprare casa, la casa è solo tua se tuo padre firma gli assegni con cui viene pagato l’immobile.
Se la firma non è quella di chi dona, ma è di chi ha avuto in dono il denaro, l’immobile rientra nella comunione dei beni.
Questo è un altro aspetto molto importante sempre se si vuole vendere un immobile donato: bisogna stare attenti alla donazione indiretta e accertarsi che ci siano gli assegni firmati dal donante, altrimenti per vendere l’immobile servono le firme di entrambi i coniugi. Come vedi, anche quello della donazione è un tema fondamentale ed è pieno di rischi che vanno conosciuti.
Le banche non ti fanno il mutuo
Metti caso che però quella casa è proprio un affare e vuoi rischiare di fare un’operazione con questo immobile non sarà facile rivendere l’appartamento e questo perché proprio perché ci sono tutti questi tipi di rischi le banche non stipulano i mutui.
Come sai, le banche, vedono gli investimenti immobiliari e l’acquisto di una casa come investimenti “sicuri” e difficilmente, se con garanzie, non erogano il mutuo.
Quando c’è di mezzo una donazione tutto cambia: il fatto che l’immobile donato e pieno di insidie e che può essere reclamato ancora per anni quando il donante è ancora in vita o è morto da meno di 10 anni, le banche non lo ritengono una garanzia e pertanto si rifiutano di erogare un mutuo ipotecario su tali immobili.
Non sono pochi, negli anni, infatti i casi in cui tali immobili sono stati oggetto di questioni e dibattiti.
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