Durante le operazioni immobiliari di saldo e stralcio capita molto spesso che il debitore mi chiede se può partecipare all’asta giudiziaria per rientrare in possesso della propria casa.
La classica domanda che mi viene posta è: “Il tribunale ha messo all’asta un mio immobile: posso presentare un offerta di acquisto per mezzo di un parente come un genitore o il coniuge?”
L’esecutato non può partecipare all’asta immobiliare
Per la legge un debitore al quale viene pignorata è inadempiente e non può ricomprarsi la casa per il mezzo dell’asta poiché qualora lui fosse nelle disponibilità dovrebbe saldare il proprio debito per intero (cosa che oggettivamente non è nelle possibilità di fare, motivo per cui gli hanno pignorato la casa).
Il debitore esecutato, quindi, non può partecipare all’asta relativa al proprio immobile espropriato. Egli, cioè, non può presentare offerte di acquisto. Ciò vale tanto nel caso di asta immobiliare con incanto che asta immobiliare senza incanto.
I parenti o il coniuge possono partecipare all’asta immobiliare
Nulla vieta al parente o al coniuge di partecipare all’asta immobiliare.
Tutto ciò a patto che la loro partecipazione non sia il frutto di un accordo con il debitore ma solo la conseguenza di una libera scelta per un acquisto di cui egli stesso intende avvantaggiarsi.
Il parente o il coniuge, quindi, partecipando all’asta immobiliare lo fanno per un loro interesse personale e non quindi per fare un piacere al debitore magari ritrasferendogli anche l’immobile in un momento successivo.
Anche qualora il coniuge del debitore fosse in comunione legale dei beni con il debitore, lo stesso può partecipare all’incanto, anche se l’effetto traslativo del bene si ripercuote per la metà nel patrimonio del debitore esecutato.
Attenzione ai patti di riacquisto
Qualora invece il debitore esecutato si accorda con un terzo incaricandolo di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo in quanto si tratta di un accordo diretto a eludere il divieto per il debitore di fare offerte all’incanto.
Anche il patto con cui il terzo, prima dell’aggiudicazione, si obbliga a ritrasferire l’immobile espropriato al debitore nullo, a meno che l’impegno alla retrovendita sia subordinato a un miglioramento successivo delle condizioni economiche del debitore tali da permettere il riacquisto del bene.
Conclusioni
Quando parlo con i debitori esecutati capita molto spesso che gli stessi non vogliono rinunciare alla propria casa. Spesso si sono trovati in difficoltà oggettive e la volontà di riscatto e di riprendersi ciò che proprio è molto alta.
Nel caso in cui, la volontà è questa, indipendentemente da patto o non patto, il mio consiglio è di evitare sempre di andare in asta e ciò perché indipendentemente dal fatto che si abbiano le possibilità di riacquistare la propria casa, per il debitore esecutato l’asta immobiliare è sempre una perdita.
Dico ciò, perché è altamente difficile che il valore di aggiudicazione di un’asta immobiliare permette al debitore di chiudere i propri debiti in quanto nella maggior parte dei casi questi importi non coprono neanche lontanamente i debiti insoluti.
Il mio consiglio, è quello di affidarsi a dei professionisti che conoscono molto bene le operazioni immobiliari e che possano guidarvi in una procedura di saldo e stralcio.
Operazioni immobiliari di saldo e stralcio
Le operazioni di saldo e stralcio sono delle operazioni immobiliari molto convenienti per l’esecutato in quanto può chiudere definitivamente i propri debiti.
Se non ne hai mai sentivo parlare leggi il mio articolo Saldo e stralcio. Perché tutti vincono!
Questo tipo di operazioni immobiliari sono molto delicate e se devi affrontarne una ti consiglio di rivolgerti solo ad operatori esperti e che riescono a risolvere al meglio i tuoi interessi.
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