Quando si acquista un immobile in asta giudiziaria accade molto spesso che vi siano delle spese condominiali insolute.
Molti (tra cui alcuni amministratori poco attenti) credono che queste spese siano addebitabili al nuovo proprietario dell’immobile.
Tuttavia, ciò non è assolutamente vero: come vedremo, all’aggiudicatario di un immobile in asta spettano solo le spese relative all’anno in corso e all’anno antecedente (il cosiddetto “biennio di riferimento”), secondo l’art. 63 disp. Att. Cod. civ.
Cosa dice la normativa
La normativa all’art. 63 Disp. Att. C.c. dispone al IV comma che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
L’acquirente, risulterà dunque, essere obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali sorte nell’anno precedente e in quello nel corso del quale si è verificata la vendita.
Ad esempio, se si diviene proprietari (in base al decreto di trasferimento e non alla data di aggiudicazione dell’asta) a febbraio 2021, ipotizzando l’anno solare, saranno a carico dell’aggiudicatario le spese relative all’anno 2020 e all’anno in corso ovvero al 2021.
Decorrenza obbligo di pagamento delle spese condominiali insolute
Come anticipato, l’obbligo di pagamento delle spese condominiali insolute decorre dalla data di trascrizione del decreto di trasferimento e non dalla data di aggiudicazione o ancor prima dalla data del pignoramento.
È dunque fondamentale stabilire quando si diviene proprietari dell’immobile. Infatti, l’aggiudicatario di un bene acquistato all’asta diventa effettivo proprietario solo dopo la trascrizione del decreto di trasferimento, per cui è solo da quel momento che è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la pubblicazione del decreto.
Il decreto di trasferimento è un atto diverso e successivo rispetto all’asta e trattandosi di beni immobili (soggetti a trascrizione), la trascrizione ha effetto costitutivo del diritto di proprietà), la proprietà stessa la si acquista non con la semplice firma da parte del giudice e la successiva pubblicazione del decreto (e/o la sua registrazione), ma con la trascrizione del decreto stesso. E’ dalla data della trascrizione, dunque, che occorrerà fare riferimento per il calcolo.
Differenza tra spese condominiali ordinarie e straordinarie
Le spese condominiali, ossia quelle che derivano dall’uso e dalla manutenzione delle parti comuni di un condominio, non rientranti nell’uso esclusivo di un singolo condomino, si dividono in:
- Spese ordinarie, ossia quelle considerate necessarie per il quotidiano uso delle parti comuni, quali, ad esempio: compenso dell’amministratore, assicurazione dello stabile, luce parti comuni, manutenzioni varie, ecc.;
- Spese straordinarie ovvero non di ordinaria amministrazione come ad esempio: rifacimento della facciata, rifacimento del tetto o del sottotetto condominiale per infiltrazione d’acqua, creazione di un parcheggio condomini, ecc.
Orbene, in caso di acquisto in asta, saranno sempre dovute le spese ordinarie maturare nel biennio di riferimento, come sopra individuato, mentre, per le spese straordinarie, il discorso è simile ma ne parleremo più diffusamente in un ulteriore articolo.
Ovviamente, è importantissimo accertarsi della presenza di questi oneri (e non solo) prima di effettuare un’offerta per un immobile in asta, onde evitare spiacevoli sorprese!
Ecco perché, abbiamo strutturato un servizio completo, redatto su misura per chi desideri acquistare immobili in asta, volto ad appurare tutte le informazioni necessarie prima dell’asta e evitando i rischi di essere sommerso da spese non preventivate!