Se hai la necessità di trasferirti e di prendere in affitto un immobile per un certo periodo di tempo, tra le varie ipotesi puoi anche valutare di subentrare in un contratto di locazione, ovvero di sostituire il conduttore nel contratto precedentemente da questi stipulato con il locatore.
Come subentrare nel contratto di locazione?
Innanzitutto, bisogna capire che cos’è il subentro: si tratta della possibilità di recesso del contratto da parte del locatore o del conduttore, che viene rimpiazzato da un altro soggetto, come nel caso di un nuovo locatario, nel contratto di affitto corrente.
Prima di compiere un’operazione del genere, dovrai accertarti che tale facoltà sia contemplata nel contratto medesimo, perché il locatore potrebbe limitare all’atto di stipula tale eventualità o renderla impossibile.
Non tutti i proprietari, infatti, concedono questa possibilità.
Capire se l’immobile può essere concesso o meno a un nuovo affittuario non è complicato: occorre leggere il contratto e accertarsi che non sia indicato esplicitamente il divieto di effettuare un subentro.
Per colui che deve riscuotere mensilmente il canone per l’affitto dell’immobile, non è indifferente che a pagare sia Tizio o Caio, che possono avere un’affidabilità diversa. Inoltre, parliamo di mettere a disposizione altrui un immobile, con tutte le conseguenze del caso.
Ovviamente, prima ancora di iniziare la trafila delle formalità burocratiche è necessario verificare che nel contratto in cui intendiamo subentrare non siano inserite clausole potenzialmente dannose.
Oltre all’inesistenza di un impedimento al subentro, dovrai porre attenzione a tutte le clausole del contratto, in modo da evitare che il vecchio inquilino non voglia semplicemente sbarazzarsi di un contratto non conveniente per diversi aspetti.
Chi subentra, infatti, è tenuto a rispettare esattamente le stesse condizioni firmate dal locatario uscente e lo farà per la durata residua del contratto di locazione.
Il subentro nel contratto di locazione può avvenire per diverse ragioni e a subentrare può essere sia il locatario che il proprietario dell’immobile. Nel secondo caso, il subentro avviene in caso di donazione o di decesso, ad esempio, di uno dei contraenti.
Vantaggi del Subentro nel Contratto di Locazione
Il subentro può presentare alcuni vantaggi per le parti coinvolte nell’operazione.
Chi ha bisogno di trasferirsi e di prendere in affitto un appartamento per un periodo breve, tra le varie soluzioni può prendere in considerazione quella del subentro, in quanto si assicura le garanzie offerte da un regolare contratto di locazione.
Anche per chi ha bisogno di lasciare in anticipo un immobile in affitto il subentro nel contratto di locazione può costituire una scelta vantaggiosa. Infatti, con una spesa ridotta può lasciare l’appartamento, senza dovere rispettare le condizioni e i tempi necessari per la disdetta.
Come procedere al recesso del contratto e al subentro nel contratto di locazione
Il subentro nel contratto di locazione è quindi un passo successivo da effettuare tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, pagando il costo dell’imposta di registro in misura fissa o variabile, dunque per mezzo del modello F24 Elide.
Per iniziare, vediamo cosa serve per il subentro in un contratto di locazione
-Contratto di locazione stipulato tra locatore e inquilino attuale.
-Carta di identità e codice fiscale dell’attuale inquilino e dell’inquilino che vuole subentrare.
-Modello F24 Elide
-Scrittura privata tra vecchio e nuovo inquilino.
-Tre marche da bollo da 2 euro
Il Modello F24 Elide: istruzioni per la compilazione e per la registrazione all’Agenzia delle Entrate
Il pagamento della suddetta imposta di registro, pari a 67 euro, deve avvenire tramite il modello F24 entro 30 giorni dal subentro.
Il modello F24 Elide si può scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Compilare il modulo è molto semplice, nel modello F24 Elide andranno inseriti:
- i dati identificativi dell’affittuario nuovo e di quello uscente;
- i dati della registrazione del vecchio contratto, che si possono ricavare dal timbro apposto sull’ultima pagina del contratto stesso;
- l’indicazione del codice tributo 1502 che fa riferimento al subentro nei contratti di affitto;
- nella sezione “Erario e Altro” non compilare codice ufficio e codice atto; nella casella Tipo scrivere “F”;
- i dati relativi al versamento di 67 euro (questa spesa divisa fra il locatore e l’affittuario).
Da notare che, nel caso venga utilizzata questa modalità di pagamento, sarà necessario trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI compilato in maniera corretta.
Per subentrare in un contratto bisogna versare l’imposta di registro, il cui costo varia in base a quanto sancito dall’accordo di recesso del contratto:
- se non è previsto alcun pagamento per il recesso del contratto e il subentro, il costo dovuto a titolo di imposta di registro sarà pari normalmente a 67 euro;
- se l’accordo di cessione prevede invece un corrispettivo, bisognerà pagare il 2% del corrispettivo pattuito (dal minimo di 67 euro).
È questo il primo adempimento fiscale da tenere a mente per effettuare il subentro nel contratto di locazione.
Il versamento dell’imposta di registro dovrà essere effettuato entro 30 giorni dal subentro.
Successivamente alla compilazione del modello e al pagamento dei 67 euro entro 30 giorni dal subentro, il modello F24 deve essere protocollato presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate, dove bisognerà consegnare anche una copia del contratto per sancire definitivamente il subentro nel contratto di locazione, e una copia del documento d’identità e del codice fiscale.
Per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate del modello compilato e pagato, si può scegliere tra due opzioni: recarsi personalmente allo sportello o inviare tutta la documentazione telematicamente.
Infine, sarà rilasciata una ricevuta: la copia originale andrà allegata al contratto, mentre la fotocopia dovrà essere conservata.
Scrittura in carta libera
L’ultima pratica da sbrigare è quella di compilare, in carta libera, un modulo di subentro nel contratto di locazione: ovvero una scrittura privata tra il nuovo e il vecchio locatario. Sarà opportuno produrre due copie originali per ciascun locatario, che dovranno essere sottoscritte, datate e affrancate con una marca da bollo di 2,00 euro. Quest’ultimo atto dichiara a livello legale il nuovo subentro nel contratto di locazione: conserva sempre tutti i documenti prodotti in modo da evitare qualsiasi rischio futuro!
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