La cessione del preliminare è uno dei metodi ai quali si approccia un investitore immobiliare professionista quando effettua investimenti senza o con pochi soldi.
Questo perché questa tipologia di investimento permette di effettuare investimenti senza (o quasi) sborsare denaro per l’acquisto della proprietà.
L’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 95 del 4 marzo 2022 ha precisato come trattare sotto il profilo fiscale il tema di cessione di contratto preliminare da parte di una società.
IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA
Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto alla seguente tassazione:
- imposta di registro nella misura fissa di euro 200;
- caparra confirmatoria: 0,50% dell’importo della caparra versata;
- acconti di prezzo non soggetti ad Iva: 3%.
In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
LA CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Dopo aver visto il contratto preliminare di vendita è opportuno specificare che, ai sensi dell’articolo 1406 del codice civile, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.
Quindi, la cessione opera la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica di uno degli originari contraenti (cedente).
Il contribuente, per effetto della cessione del contratto preliminare, “subentra” nella posizione della cedente in toto e quindi anche nelle clausole di versamento della caparra conformatoria e/o acconto prezzo.
Con riferimento alla natura giuridica della caparra confirmatoria, si fa presente che, diversamente dall’acconto, la stessa non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale.
Per maggiori informazioni leggi l’articolo Proposta di acquisto: acconto prezzo, caparra confirmatoria o caparra penitenziaria?
LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE: OBBLIGO DI FATTURAZIONE
L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 95 del 4 marzo 2022 in tema di cessione di contratto preliminare ha voluto precisare la posizione giuridica della cessione di un contratto preliminare di compravendita.
L’istituto specifica che tale operazione risulta agli occhi del fisco nella “specie” delle cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto che si considerano prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo.
Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta (IVA).
In tal caso, l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro disciplinato dall’articolo 40 del TUR.
IL PARERE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
Anche la Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto che l’art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo.
Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta. In tal caso, l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro disciplinato dall’articolo 40 del TUR.
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