Cessione di una parte condominiale: si può fare? Quale maggioranza richiede la vendita di un’area condominiale?
Si può vendere un locale condominiale come, ad esempio, il sottotetto, il sottoscala, l’ex portineria, il ripostiglio, un’area di parcheggio o un pianerottolo? Quale maggioranza è necessaria in assemblea per ritenere valida la cessione di una parte condominiale?
Ogni condominio, insieme alle quote immobiliari private, ha anche delle parti comuni. L’articolo 1117 del Codice civile le definisce come frazioni di edificio di proprietà di tutti i condomini. Esse sono, inoltre, indivisibili e irrinunciabili, nemmeno con delibera assembleare.
Nessun condomino può quindi rinunciare ai suoi diritti sugli spazi comuni, né tanto meno può slegarsi dagli obblighi di spesa necessari.
Ne deriva dunque che l’area condominiale è di tutti e che tutti i condomini sono proprietari delle aree comuni.
Da ciò derivano due importanti conseguenze:
- trattandosi di una quota ideale indivisibile, non è possibile la vendita della singola quota;
- la vendita deve avvenire con il consenso di tutti i proprietari.
Ma procediamo con ordine e vediamo se si può vendere un locale condominiale.
Quali sono le parti comuni?
L’art. 1117 del c.c. chiarisce quali sono gli spazi che possono definirsi comuni in un condominio. Con la riforma del 2012 il legislatore è intervenuto con delle ulteriori precisazioni, volte a superare eventuali dubbi interpretativi.
Sono considerate parti comuni tutte quelle necessarie all’uso comune e funzionali ai servizi in comune. Le parti comuni si suddividono in tre categorie:
- struttura dell’edificio: come il suolo, le fondamenta, il tetto, le scale;
- locali adibiti ai servizi in comune: come la portineria o – dove presente – la zona lavanderia;
- le opere destinate all’uso comune: ascensore, pozzo, impianto a gas, ecc.
Ecco alcuni esempi di aree comuni di un condominio:
- il suolo su cui sorge l’edificio;
- le fondazioni;
- i muri maestri;
- i pilastri e le travi portanti;
- i tetti ed i lastrici solari;
- le scale;
- i portoni d’ingresso;
- i vestiboli;
- gli anditi;
- i portici;
- i cortili;
- le facciate dell’edificio;
- le aree destinate ai parcheggi;
- la portineria (incluso l’alloggio del portiere);
- la lavanderia;
- gli stenditoi;
- i sottotetti che presentano caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune;
- le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune;
- gli ascensori;
- i pozzi;
- le cisterne;
- gli impianti idrici e fognari;
- i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, nonché per la ricezione radiotelevisiva ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Si può vendere un’area comune?
La vendita di un’area comune è possibile solo se c’è l’unanimità. Questo perché, come anticipato, la proprietà è di tutti i condomini (pro quota) e, come per ogni altro bene, la stessa può essere ceduta solo con il consenso di tutti i titolari del bene. Il rogito ovviamente dovrà essere firmato da tutti i condomini, essendo tutti i condomini parti sostanziali dell’atto di vendita.
Ciò è quanto confermato anche dalla Cassazione: le parti comuni o le loro porzioni annesse alla proprietà privata non si possono vendere senza il consenso di tutti i condòmini, pena la nullità del contratto di compravendita in favore di terzi. E ciò perché, diversamente, sarebbe assimilabile a un contratto acquistato senza il consenso di uno dei proprietari.
Condomini minimi e vendita di un’area comune
Cosa succede se ci troviamo in un condominio minimo di 2-3 proprietari e questo condominio non ha un amministratore e non ha mai effettuato una riunione?
Il discorso non cambia. Questo principio vale a prescindere dalle dimensioni del condominio, quindi in tutti i casi dove la proprietà di un’area è maggiore di una persona.
Il che significa che, anche laddove l’immobile sia costituito solo da tre proprietari, c’è bisogno del consenso di tutti e tre per cedere un’area comune dell’edificio. Non rileva il fatto che questi non abbiano mai fatto una riunione condominiale.
Questo perché il condominio si costruisce non appena l’unico proprietario di un immobile ne vende anche una sola parte. Ad esempio, si forma un condominio nel momento in cui il padre, proprietario di una villa, la divide in due appartamenti diversi, lasciandoli in eredità ai propri due figli. In automatico, con la vendita anche di una sola parte, si formerà un condominio con riferimento alle parti comuni come, ad esempio, il tetto, le fondamenta, le scale, la facciata.
Ebbene, anche in questi casi, è sempre necessaria l’unanimità.
Questo è solo uno delle tante questioni che ogni giorno si affrontano in condominio.
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